SCPI

Investir dans la « pierre papier » : SCPI

Une société civile de placement immobilier (SCPI) a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Détenir des parts de SCPI permet d’investir indirectement dans l’immobilier moyennant un ticket d’entrée plus faible qu’un investissement direct (150 à 1.000 euros la part en moyenne) et de déléguer la gestion de l’immobilier à une société de gestion, en contrepartie d’une commission de gestion.

Les particularités d’un placement en SCPI

Un placement dans une SCPI comporte des particularités.

• les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme.
• elles doivent être acquises dans une optique de diversification du patrimoine ou d’obtention d’avantages fiscaux.
• Ce placement étant investi exclusivement en immobilier, il est considéré comme peu « liquide ». Les conditions de cession (délais, prix) varient en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et de la non-transmissibilité de l’avantage fiscal (dans le cas des SCPI « fiscales »).

La mutualisation des risques

Comme tout marché, l’immobilier est soumis à des variations cycliques. En constituant son patrimoine sur plusieurs années, à des niveaux de prix variables, en répartissant géographiquement ses biens et, de plus, dans des secteurs d’activités et pour des locataires variés, la SCPI permet d’atténuer les risques.

Le poids d’un investisseur institutionnel

La puissance d’investissement que représente la SCPI, lui permet de négocier ses acquisitions aux meilleurs prix. les investissements s’opèrent le plus souvent sur le marché de l’immobilier d’entreprise, attractif par ses rendements mais difficile d’accès pour un particulier souhaitant investir en direct.

La souplesse et l’accès à cet investissement

Le prix d’acquisition des parts de SCPI varie de quelques centaines à quelques milliers d’euros. Il est donc aisé de déterminer son investissement en fonction de ses ressources disponibles.

La liquidité

Revendre un bien immobilier peut parfois prendre plusieurs mois. En revanche, la revente de parts de SCPI peut s’avérer plus simple grâce à l’organisation d’un marché secondaire des parts de SCPI.

Une gestion de professionnels

Ceux-ci ont pour mission d’assurer la location des immeubles aux meilleures conditions et de procéder aux éventuels arbitrages nécessaires à la préservation d’un patrimoine de qualité. De même, la politique de travaux et d’entretien suivie par les spécialistes permet l’adaptation constante des locaux à l’usage de leurs occupants. en n, le quittancement et le recouvrement des créances contentieuses contribuent à l’optimisation des recettes encaissées.

L’absence de souci de gestion

L’investissement en parts de SCPI épargne tout souci à son titulaire, sa quote-part de revenus locatifs nets de charges lui est directement et régulièrement versée (tous les trimestres). De plus, tous les éléments récapitulatifs nécessaires aux déclarations fiscales annuelles lui parviennent à bonne date.

La transparence d’information

Le statut des SCPI oblige à une grande transparence vis-à-vis des associés porteurs de parts. Les SCPI sont ainsi contrôlées et soumises au visa de l’Autorité des marchés Financiers (l’AMF). Les associés reçoivent tous les trois mois une information très détaillée sur l’évolution de leur placement ainsi qu’un bilan annuel à l’occasion des assemblées générales.

Objectifs patrimoniaux

Investir dans une SCPI, c’est investir dans l’immobilier. Il convient donc d’envisager ce placement à moyen et/ou à long terme. Les objectifs patrimoniaux poursuivis peuvent être de plusieurs natures : recherche de revenus, de valorisation du capital ou d’optimisation fiscale. Pour chacune de ces motivations, la SCPI apporte une réponse adaptée, souvent liée à sa typologie.

• les SCPI dites « classiques » privilégient le service d’un rendement tout en cherchant à offrir, dans la durée, une protection contre l’érosion monétaire.
• les SCPI dites « de plus-values » recherchent, elles, à privilégier l’évolution du capital.
• les SCPI dites « fiscales » ont été créées dans la continuité des avantages fiscaux voulus par le législateur. Ces avantages fiscaux, baptisés du nom du ministre les instituant (Malraux, Robien, Borloo, Scellier, Pinel… ) ne sont généralement acquis qu’au primo- détenteur des parts de la SCPI concernée. L’obtention de l’avantage fiscal étant, par ailleurs, assortie de conditions de détention des parts ou de plafonnement des loyers et/ou ressources du locataire.

SCPI à crédit : une véritable opportunité

L’acquisition de parts de SCPI peut être réalisée grâce à un crédit immobilier classique (crédit amortissable ou in ne, à taux fixe ou à taux variable). Avec un rendement des SCPI élevé et des taux d’intérêts d’emprunt attractifs, l’achat de parts de SCPI à crédit constitue une vraie opportunité.

Les revenus

Si vous êtes porteur de parts de SCPI, vous percevez des dividendes (revenus fonciers) généralement sous la forme d’acomptes trimestriels. Vous êtes imposé sur la base des revenus perçus par la SCPI.

En synthèse : avantages et inconvénients de l’investissement dans une SCPI