Le principe général du dispositif Malraux
Créée en 1962, la loi Malraux a été instituée pour conserver l’intégralité des quartiers historiques dans certains secteurs sauvegardés ou assimilés :
- Sites patrimoniaux remarquables (SPR) qui résultent soit de la requalification des ex-secteurs sauvegardés, AVAP et ZPPAUP soit de l’adoption d’un PVAP
- Quartier ancien dégradé (QAD)
- Les quartiers conventionnés NPNRU
- Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP)
Le dispositif permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le montant total des travaux de restauration.
Quels sont les bénéficiaires du dispositif Malraux ?
Ce dispositif concerne les contribuables
- Domiciliés en France
- Les plus aisés et fortement imposés (tranches à 41 % et 45 %), ayant une forte capacité d’épargne.
Quels sont les objectifs du dispositif Malraux ?
Ce dispositif permet de répondre à plusieurs objectifs :
- Se constituer un patrimoine exceptionnel à des conditions très favorables
- Préparer sa retraite
- Protéger sa famille (via l’assurance du prêt)
Principaux changements suite à la réforme 2017
Suite à la réforme entrée en vigueur en 2017, le dispositif est plus incitatif qu’auparavant.
Les principaux changements introduits sont :
- Modification du zonage
- Souplesse accrue dans la réalisation des travaux
- Adoption d’un plafond de dépenses sur une période pluriannuelle (400.000 euros) et non annuelle comme auparavant (100.000 euros par an sur 4 ans maximum)
- Possibilité de reporter l’avantage fiscal si la réduction d’impôt excède le montant de l’impôt dû
- Extension du dispositif à tous les locaux destinés, après réalisation des travaux, à l’habitation. Cet assouplissement permet notamment d’ouvrir le dispositif Malraux aux opérations de transformation de bureaux en logements.
Les avantages fiscaux du dispositif
Le taux de la réduction d’impôt est soit de 22%, soit de 30%, selon la situation du bien.
Pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique, la réduction d’impôt s’élève à 22%.
Pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé, les Quartier Anciens Dégradés (QAD) et les quartiers conventionnés NPNRU, la réduction d’impôt s’élève à 30%.
La réduction d’impôt est hors plafonnement des niches fiscales.
Quel est le point de départ de la réduction d’impôt ?
Les dépenses prises en compte sont celles supportées à compter de la date de délivrance du permis de construire et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante.
L’excédent annuel éventuel de la réduction d’impôt peut être reporté sur les années suivantes.
Quelles sont les conditions à respecter pour l’investisseur ?
- L’engagement de location en loi Malraux doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux
- La déduction est imitée à 400.000 € pour une période de 4 années consécutives
- La réduction d’impôt de la loi de défiscalisation s’étale sur l période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire. Toutefois, en cas de fouilles archéologiques, le délai maximal de 3 ans peut être porté à 4 ans
- Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre de l’année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des 3 années suivantes
- Les travaux de restauration doivent obligatoirement faire l’objet d’une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) avant le démarrage des travaux,
- Les Architectes des Bâtiments de France assurent le suivi des travaux.
Quelle est la base de calcul de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt est calculée sur les dépenses de restauration.
D’autres charges sont également déductibles des revenus fonciers (frais de gestion de l’immeuble, provisions syndic, prime d’assurance…).
Le dispositif Malraux plafonne les travaux à 100.000 € par an.
Quelles sont les obligations du dispositif Malraux ?
Obligation déclarative : les dépenses supportées qui ouvrent droit à la réduction d’impôt doivent être indiquées sur la déclaration 2042C.
Obligation de location nue :
- Pour une durée de 9 ans à usage de résidence principale du locataire.
- La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux.
- Elle doit effective et continue durant toute la période de l’engagement.
Zones éligibles depuis le 9 Juillet 2016
On peut distinguer 3 types de zones éligibles :
Site patrimonial remarquable (SPR)
La loi du 7 juillet 2016 a créé la notion de site patrimonial remarquable (SPR), qui remplace les trois anciennes aires (secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP).
Le dispositif « Malraux » s’applique désormais aux immeubles situés dans un site patrimonial remarquable qui se trouvent soit :
– dans une zone couverte par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé : taux de la réduction d’impôt fixé à 30% ;
– dans une zone couverte par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé : taux de la réduction d’impôt fixé à 22%.
Un immeuble situé dans site patrimonial remarquable non couvert par l’un de ces plans est éligible au dispositif Malraux lorsque la restauration a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique. Dans ce cas, la réduction d’impôt se monte à 22%.
Quartier ancien dégradé (QAD)
Jusqu’au 31 décembre 2019, un immeuble situé dans un quartier ancien dégradé est éligible à condition que sa restauration soit déclarée d’utilité publique. La réduction d’impôt est égale à 30% des dépenses engagées dans la limite du plafond en vigueur.
Quartier dégradé dit « NPNRU »
Jusqu’au 31 décembre 2019, une réduction d’impôt de 30 % s ‘applique à toute restauration déclarée d’utilité publique visant un immeuble situé dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé.
Concernant ces deux dernières zones (QAD et NPNRU), les conditions applicables sont similaires au régime antérieur.
Frais ouvrant droit à la réduction d’impôt loi Malraux
- primes d’assurance
- frais de gestion
- dépenses de réparation et d’entretien
- dépenses d’amélioration des logements (sauf construction, reconstruction ou agrandissement)
- certaines dépenses d’amélioration de locaux professionnels et commerciaux (désamiantage, accès pour les personnes handicapées)
- certains impôts locaux (autres que ceux à la charge de l’occupant)
- dépenses de travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique (démolition, reconstitution de toitures ou de murs extérieurs notamment)
- frais d’adhésion à une association foncière urbaine (AFU) de restauration immobilière
- quote-part de provisions pour dépenses de travaux de la copropriété revenant au copropriétaire
- frais annexes (certains honoraires d’architecte)
En cas de perception d’aides ou de subventions accordées pour le financement des travaux, notamment par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), celles-ci doivent être déduites (elles n’entrent pas dans le calcul des dépenses éligibles).
La période d’éligibilité des dépenses court sur quatre années, à partir de la date de délivrance du permis de construire (ou de la date d’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable de travaux), et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant le point de départ.
En cas de financement de l’investissement par un crédit immobilier, les charges d’intérêts d’emprunt n’entrent pas dans le calcul des dépenses ouvrant à la réduction d’impôt. Toutefois, elles sont déductibles des éventuels revenus fonciers perçus par ailleurs par le contribuable.
Le cabinet OPS PATRIMOINE
- travaille avec des partenaires spécialisés et reconnus dans leurs domaines,
- sélectionne pour vous les meilleurs produits en tenant compte de vos objectifs.
N’hésitez pas à prendre contact avec votre conseiller OPS PATRIMOINE. Nous serons heureux de vous rencontrer et de vous accompagner.