Le principe général
Créée en 1913, la loi Monuments Historiques permet aux propriétaires de biens classés de bénéficier d’une réduction d’impôt en réalisant des travaux de restauration ou de conservation.
L’état a ainsi transféré la sauvegarde d’une grande partie du patrimoine national sur les investisseurs privés.
Le régime « Monuments Historiques » n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales, c’est l’unique dispositif de défiscalisation immobilière totalement déplafonné. Il est donc possible de gommer 100% de ses impôts.
Quels sont les bénéficiaires ?
Ce dispositif concerne les contribuables français les plus aisés (fortement imposés à l’IR ou acquittant l’ISF) ou ayant des revenus exceptionnels à neutraliser.
L’impact fiscal est optimisé pour les revenus situés dans les tranches à 41 % et 45 %.
Quels sont les objectifs ?
Ce dispositif permet de répondre à plusieurs objectifs :
- Se constituer un patrimoine exceptionnel à des conditions très favorables
- Valoriser son patrimoine par l’acquisition d’un immeuble entièrement rénové
- Préparer sa retraite
- Protéger sa famille (assurance décès sur crédit immobilier)
Les avantages fiscaux pour l’investisseur
Si l’immeuble produit des revenus
- Le déficit foncier résultant de l’ensemble des charges déductibles de l’immeuble (inscrit ou classé) est imputable en totalité sur le revenu global sans aucune limite.
- Les intérêts d’emprunt liés au prêt ainsi que le coût des travaux sont totalement déductibles des revenus d’imposition.
Si l’immeuble ne produit pas de revenus
- Le déficit foncier résultant de l’ensemble des charges déductibles de l’immeuble (inscrit ou classé) est imputable à hauteur de 50% sur le revenu global, y compris les intérêts d’emprunts.
Impact sur la TMI lorsque le contribuable doit faire face à un revenu exceptionnel.
Profiter d’une forte réduction d’impôt pendant la durée des travaux (pendant 1 à 3 ans).
Les autres avantages pour l’investisseur
- Préparer sa retraite avec un investissement immobilier à forte valorisation
- Investir dans un bien patrimonial historique d’exception dans les cœurs de ville de caractère
- Possibilité d’occuper le bien à titre privé
- Exonération des droits de succession (sous certaines conditions)
Exemples d’investissements en Monuments Historiques
Cas n°1 Cas n°2 Cas n°3
Montant de l’investissement 150.000 120.000 200.000
Montant du foncier 50.000 40.000 100.000
Montant des travaux 100.000 80.000 100.000
Durée des travaux 1 ans 2 ans 3 ans
Réduction d’impôt (par an)
Tranche à 30 %
Tranche à 41 %
Tranche à 45 %
30.000 €
41.000 €
45.000 €
12.000 €
16.400 €
18.000 €
10.000 €
13.667 €
15.000 €
Quels sont les types de logement qui sont éligibles ?
L’immeuble doit être classé Monuments Historiques ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).
PC soumis à la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) et à l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
Le dispositif Monuments Historiques requièrent-il un montage particulier ?
Le bénéfice de la défiscalisation des travaux de restauration est conditionné au fait que les travaux, les études architecturales et les démarches administratives doivent être à l’initiative du propriétaire.
Quel est le point de départ de l’économie d’impôt ?
L’année de règlement du premier appel de fonds relatif aux travaux.
Quelles sont les charges imputables sur le revenu global ?
Toutes les charges sur les loyers peuvent être déduites : assurance, frais de gestion etc…
Les intérêts d’emprunts sont également déductibles en totalité. Ils peuvent générer du déficit foncier, ce que ne permettent pas les autres dispositifs de défiscalisation immobilière.
Quelles sont les contraintes du dispositif monuments Historiques ?
- Les propriétaires doivent conserver le bien pendant 15 ans.
- Lorsqu’un bien immobilier est classé Monuments Historiques, ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH), il ne peut pas être vendu, donné, légué, transformé ou démoli sans une autorisation du Ministère de la Culture.
Quels sont les droits de succession ?
L’exonération des droits de succession est possible (sous certaines conditions), et ce même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur.
En synthèse
Le cabinet OPS PATRIMOINE
- rappelle que les avantages fiscaux ne doivent pas faire oublier les fondamentaux de toute acquisition immobilière,
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