Quel est le principe de démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété consiste à dissocier la pleine propriété en deux parties distinctes sur une durée généralement comprise entre 15 et 18 ans :
- La nue-propriété
- L’usufruit
L’investissement en nue-propriété permet à l’épargnant d’acquérir à moindre coût un bien immobilier de qualité.
L’investisseur ne supporte aucune dépense de travaux et de charges pendant la durée de démembrement.
Au terme de l’opération, il devient automatiquement propriétaire. Il peut alors louer, occuper ou vendre le bien.
Quels sont les objectifs pour un investisseur en nue-propriété ?
Les objectifs sont nombreux
- Se constituer un patrimoine à moindre coût, la nue-propriété permet notamment de capter dès l’achat, sous forme de réduction du prix, l’équivalent de 15 à 18 années de loyers totalement défiscalisés
- N’avoir aucun aléa locatif pendant la durée de démembrement (généralement de 15 à 18 ans)
- Etre déchargé de l’entretien et des charges qui sont assumés par l’usufruitier pendant la période de démembrement
- Percevoir les loyers immédiatement sous forme de réduction de prix
- Transmettre son patrimoine en bénéficiant d’une assiette réduite (transmission de la nue-propriété uniquement) et d’un barème fiscal favorable pour un bien grevé d’un usufruit à durée fixe (article 669 II CGI)
- Obtenir un revenu complémentaire à un horizon de 15 à 18 ans (terme du démembrement de propriété)
La nue-propriété permet-elle d’optimiser sa fiscalité ?
- Optimisation IR (revenus fonciers) : si l’investisseur en nue-propriété perçoit des revenus fonciers et qu’il finance son acquisition par l’emprunt, il peut déduire les intérêts d’emprunts de ses revenus fonciers et réduire le montant de l’impôt sur le revenu
- Optimisation ISF : réduction pour un investissement réalisé en fonds propres. La nue-propriété n’étant pas un actif taxable à l’ISF, l’investisseur voit son patrimoine taxable à l’ISF allégé du montant d’acquisition de la nue-propriété
Si l’investisseur finance l’acquisition par l’emprunt, le Capital Restant Dû du prêt (CRD) est déclaré au passif. Ainsi ce CRD peut être déduit de l’actif existant pour l’ISF et ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt :
- Taxe foncière : elle est à la charge de l’usufruitier
- L’acquisition d’un bien en nue-propriété n’est pas concernée par le plafonnement des niches fiscales en application de la fiscalité de droit commun sur les revenus fonciers
Enfin, les frais de notaire sont calculés sur la nue-propriété uniquement.
Comment le bien en nue-propriété est-il valorisé ?
L’investisseur bénéficie durant la période de démembrement, d’un double effet de levier :
- Une valorisation économique liée à l’inflation
- Une valorisation mécanique qui résulte de la reconstitution progressive de la pleine propriété
L’investisseur peut-il céder la nue-propriété ?
Il existe un marché secondaire.
L’investisseur est libre de revendre le bien acquis en nue-propriété à tout moment, avant la fin du démembrement temporaire, tout en conservant les avantages patrimoniaux et fiscaux acquis
Qui supporte le coût des travaux au terme de la période de démembrement ?
Lors de la mise en place de l’opération, l’usufruitier bailleur s’engage à entretenir votre bien et à le remettre en l’état au terme de la période de démembrement. L’investisseur n’a donc aucun travaux à faire.
Que se passe-t-il à la fin du démembrement ?
A la fin de la période de cession de l’usufruit, l’investisseur récupère le bien en pleine propriété et peut ainsi jouir de cet usufruit.
L’investisseur peut louer, occuper, vendre le bien.
En synthèse, l’acquisition d’un appartement en nue-propriété est aujourd’hui une excellente solution patrimoniale car elle permet de transformer pleinement une capacité d’épargne ou d’emprunt en création de richesse immobilière.
Par rapport à un investissement locatif classique, 3 éléments confiscatoires de richesse sont supprimés :
- Le risque de l’impayé de loyer
- La fiscalité sur les revenus fonciers ne s’applique pas
- Les charges, dépenses d’entretien, travaux sont payés par l’usufruitier
L’investissement immobilier en nue-propriété génère une rentabilité de base de 3,47 % l’an net de charges et net de fiscalité, liée à la seule récupération automatique et gratuite de l’usufruit du bien au terme du démembrement.
A cette rentabilité de base, il convient d’ajouter :
- Les effets de levier du financement
- Les effets de levier fiscaux
- La revalorisation éventuelle du bien dans sa totalité
Le cabinet OPS PATRIMOINE rappelle que les avantages fiscaux que procure l’acquisition d’un bien en nue-propriété ne doivent pas faire oublier les fondamentaux de toute acquisition immobilière, et notamment la sélection du bien et son emplacement.
Le cabinet OPS PATRIMOINE
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